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买方借贷款不能之由无权要回定金/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-05-18 14:49:34  浏览:9817   来源:法律资料网
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买方借贷款不能之由无权要回定金

奚正辉


  2010年4月9日,买方刘女士通过中介公司向闫先生购买上海市海川路一套公寓房,买卖双方签署了《委托购买意向书》,约定:转让总价为100万,7日内签署买卖合同并支付总房款的50%,在过户当日支付剩余的全部房款并交房。当日,买方向卖方支付了定金伍万元。
卖方购买的该房屋是期房,还未取得小产证,双方无法签署《上海市房地产买卖合同》。2010年4月14日,双方签署了中介公司拟定的《定金合同》。当日,买方又支付了定金45万元,卖方把全套钥匙交付给买方装修房屋。
  2010年5月12日,买方发函提出因为贷款政策变化要求解除合同,归还全部定金,卖方没有同意。2010年5月25日向法院起诉要求归还全部定金50万元。
  本案的争议焦点一:买方贷款不能是否属于情势变更
  2010年4月17日,国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号),对二套、三套房贷进行了严格的控制,政策异常严厉,很多购房人都因为贷款不能无法履行买卖合同。买方认为因为政策出台,导致其贷款不能,属于情势变更,买方无需承担违约责任。卖方认为本案中买方签署的《委托购买意向书》与《定金合同》都没有提到买方要贷款,从约定的付款日期可以推定是一次性付款,因为贷款通常是要等他项权证办出后才放款,本案约定是过户当日支付剩余的全部房款。鉴于买方无需贷款购买该房屋,故买方不能适用情势变更原则。
  争议焦点二:定金的比例
  卖方在庭审中明确表示小产证已经办出,愿意按原来约定将房屋出售给买方,是买方因为政策出台担心房价下跌不想购买该房屋,买方违约事实清楚,理应承担违约责任,卖方要求没收全部定金。
  法院认为:买方累计支付了定金50万元,定金占到总房价的50%。根据《担保法》第九十一条的规定:“定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。”故卖方只能没收定金20万,其余30万因为超过20%无效,理应返还给买方。


奚正辉 上海中建中汇律师事务所 律师
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新乡市优抚资金管理办法

河南省新乡市人民政府


新乡市人民政府办公室关于印发《新乡市优抚资金管理办法》的通知

新政办〔2003〕42号


各县(市)、区人民政府,市政府有关部门:
《新乡市优抚资金管理办法》已经市政府同意,现印发给你们,望遵照执行。
   二OO三年四月十五日
新乡市优抚资金管理办法

第一条 为切实保障我市重点优抚对象合法权益,使其生活水平达到或略高于当地人民群众的平均生活水平,根据《国务院办公厅关于加强优抚工作通知》(国办发[1998]7号)、《河南省人民政府关于进一步做好拥军优属工作的通知》(豫政[1999]28号)和《新乡市人民政府办公室关于进一步做好我市优抚工作的通知》(新政办[2001]131号)等文件精神,结合我市实际,制定本办法。
第二条 本办法所指重点优抚对象是指在乡退伍红军老战士、红军失散人员、三属(革命烈士家属、因公牺牲军人家属、病故军人家属)、革命伤残军人、在乡老复员军人、带病退伍军人等国家财政负担人员。
第三条 优抚资金的来源主要包括:中央、省财政拨款、市财政配套资金、县(市)区财政配套资金。
第四条 革命伤残军人的抚恤金(保健金)每年发放两次,并按规定的标准,每半年的第1个月发放1次;“三属”、在乡退伍红军老战士、红军失散人员、在乡老复员军人、带病退伍军人的抚恤金、补助金每年发放4次,按规定的标准每季度的第1个月发放1次。
第五条 凡在中央、省财政负担的优抚资金未下达之前,由市财政局、民政局共同研究按季提出资金预拨计划,报请市政府同意后,于每季度首月10日前预拨各县(市)区,各县、(市)区要在收到资金的5日内足额落实配套资金。
第六条 由各县(市)区财政负担的农村义务兵家属的优待标准,按照当地农民人均纯收入的70%确定,执行区别优待政策,并于国庆节前定额发放。对享受国家抚恤补助以后仍达不到当地中等以上生活水平的重点优抚对象,按中共新乡市委新发[2003]4号文件规定标准发放优待金。
第七条 各县(市)区财政局在上级下拨的专项优抚资金到位后,连同本级应匹配的补助金、优待金,要及时拨付到同级民政部门,由民政部门组织按时足额发放。
第八条 为管好用好优抚资金,各级财政部门、民政部门要及时掌握资金的安排和使用情况、建立跟踪反馈制度,按季向当地政府、上级财政、民政部门上报有关情况。
第九条 各级财政和民政部门对上级和本级配套的优抚资金的使用情况要加强监督检查,确保专款专用,及时足额发放,对因截留、挪用、滞留等原因不能确保优抚对象及时足额领到优抚金的单位和个人将依法予以处理,并追究有关单位责任人的领导责任;构成犯罪的移交司法机关追究刑事责任。
第十条 本办法由市财政局、民政局负责解释。
第十一条 本办法从2003年1月1日起执行。
司法赔偿审判工作的独立价值

四川省资阳市中级人民法院 戴洪斌
电子邮箱:zydhb@sohu.com

我国司法赔偿,是指依据国家赔偿法规定,司法机关及其工作人员在行使司法权过程中,违法侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害时,由国家作为赔偿责任主体进行的赔偿。本文就司法赔偿审判工作的独立价值和在人民法院审判工作中的地位作出分析,拟明确司法赔偿审判工作是人民法院的一个独立审判程序,与民事诉讼、刑事诉讼、行政诉讼共同组成人民法院的审判体系。
一、人民法院赔偿委员会对下级司法机关的制约
我国1954年宪法就对国家赔偿作了原则规定,1982年宪法重申了这一原则:“由于国家机关和国家机关工作人员侵犯公民权利而收到损失的人,有依照法律取得赔偿的权利。”一些部门法也有关于国家机关及其工作人员执行职务给公民、法人和其他组织造成损害承担赔偿责任的规定。1994年5月12日,八届全国人大常委会第七次会议审议通过了国家赔偿法,国家赔偿法第一条明确规定:“为保障公民、法人和其他组织享有依法取得国家赔偿的权利,促进国家机关依法行使职权,根据《宪法》,制定本法。”从此,公民、法人和其他组织享有依法请求国家赔偿,对国家机关及其工作人员依法监督的权利。行政赔偿,因适用行政诉讼程序,由人民法院按照行政诉讼案件处理,属于行政诉讼的一种,不是人民法院赔偿委员会决定程序的适用对象,不是本文研究的内容。作为司法赔偿即司法机关违法职权行为引起的赔偿,公民、法人和其他组织有权依法申请司法赔偿,对司法机关及其工作人员有依法监督的权利。如对赔偿义务机关所作决定不服,还可以启动一套“法院审查”的程序,由人民法院赔偿委员会进行审查,行使另一种意义的审判权,即最终的决定权。
我国法律将司法赔偿案件的审判权赋予人民法院组建的赔偿委员会,由其具体办理司法赔偿案件,作出决定。我国司法赔偿审判制度的确立,是以人民法院赔偿委员会的决定权(审判权)对侦查机关、检察机关、监狱管理机关的侦查、检察、监狱管理行为的监督,以上级人民法院赔偿委员会的决定权制约下级各司法机关,对下级司法机关违法侵犯公民、法人和其他组织的合法权益给予救济和赔偿。
二、人民法院赔偿委员会的决定程序有一套独立的、完整的体系
人民法院赔偿委员会的决定程序,是人民法院针对司法赔偿案件而独立适用的一套办案程序,已经形成了比较完整的体系。因其太特殊,使其在组织、前置程序、立案、办理、法律文书、执行等方面,与人民法院的其他三大诉讼程序(民事诉讼、行政诉讼、刑事诉讼)有着很大的不同。
审判组织。国家赔偿法规定,中级以上的人民法院设立赔偿委员会,由三至七名审判员组成。人民法院赔偿委员会是审理司法赔偿案件的审判组织。人民法院赔偿委员会对外独立行使赔偿决定权,赔偿委员会具有独立的主体资格,完全不同于刑事审判庭、民事审判庭、行政审判庭等组织,这些内设业务审判庭对外不能以自己的名义作出裁定、判决等,都统一以人民法院的名义作出。
确认程序。国家赔偿法规定,侦查机关、检察机关、审判机关、监狱管理机关对公民、法人和其他组织是否具有违法侵权行为,需经过依法确认。经依法确认有国家赔偿法第十五条、第十六条和第三十一条规定情形的,赔偿请求人可以提起国家赔偿。对司法职权行为的依法确认是人民法院赔偿委员会受理赔偿案件的前置程序。确认前置是国家赔偿案件特有的规定,是与司法赔偿审判案件只审是否赔偿和赔偿多少的问题,而不审司法行为是否违法相适应的。
先行处置。国家赔偿的请求程序,是指赔偿请求人向赔偿义务机关提出赔偿申请的程序。国家赔偿法第二十条第三款规定:赔偿请求人要求赔偿,应当先向赔偿义务机关提出。向赔偿义务机关提出请求,是提请人民法院赔偿委员会作出赔偿决定的前置程序。在请求权的行使上,行政赔偿有特殊规定。行政赔偿请求,可以在申请复议和提起行政诉讼时一并提出,与司法赔偿的请求程序规定不同。
立案审查。最高人民法院《关于刑事赔偿和非刑事司法赔偿案件立案工作的暂行规定(试行)》第二条规定:人民法院赔偿委员会对赔偿请求人提出的赔偿申请进行审查,符合立案条件的应当立案。第七条规定:依法应当由人民法院赔偿委员会作出决定的赔偿案件的立案工作由赔偿委员会办公室负责。第八条、第九条对人民法院赔偿委员会立案的范围和条件作出具体规定。以上规定明确,司法赔偿案件的立案工作由人民法院赔偿委员会办公室负责。人民法院赔偿委员会不仅是国家赔偿法明确规定的司法赔偿案件的审判组织,实质上还是以自己名义对外进行审判活动、对外发布法律文书的审判机关。
决定法律文书。人民法院赔偿委员会对司法赔偿案件不适用判决、裁定,而适用决定法律文书。赔偿决定由人民法院赔偿委员会作出,并以赔偿委员会名义发布。最高人民法院《人民法院赔偿委员会审理赔偿案件程序的暂行规定》第十六条规定了赔偿案件的不同处理方式:维持决定、撤销决定、变更决定、给予赔偿或者不予赔偿决定、不予赔偿决定。人民法院赔偿委员会作出的赔偿决定,类似于其他诉讼程序的终审判决,一经作出、送达,便发生法律效力。没有二审,当事人不可以提起上诉。
执行。最高人民法院《人民法院赔偿委员会审理赔偿案件程序的暂行规定》第二十一条规定:“赔偿委员会决定一经作出,即发生法律效力,必须执行。”法律没有赋予人民法院及其赔偿委员会在司法赔偿上有强制执行力,这是其他诉讼案件无法想象的。这是法律条文规定上的缺陷,还是制度设置上的障碍,值得深入研究。
三、司法赔偿审判是与三大诉讼并列的审判程序
行政赔偿适用行政诉讼程序,与一般行政诉讼案件没有太大的区别,我们一般将其作为行政诉讼案件。司法赔偿审判工作适用一套独立的决定程序。前文介绍了司法赔偿审判对于制约司法权的独特价值,并从决定程序的审判组织、确认程序、先行处置、立案审查、决定、执行等方面对司法赔偿程序的完整性和独特性,作出了具体分析。可以看出,在人民法院设立赔偿委员会依法审理司法赔偿案件,是法律赋予人民法院的一项重要的审判工作,司法赔偿决定程序是在刑事诉讼、民事诉讼、行政诉讼之外的一套审判程序。
人民法院赔偿委员会的赔偿工作是人民法院审判工作的重要组成部分,这在第一次全国高级人民法院赔偿委员会主任会议即已提出。最高人民法院每年向全国人大报告工作,都把人民法院赔偿委员会的司法赔偿工作作为人民法院的一项独立审判职责。