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论刑事诉讼中的财产权保护/王胜宇

作者:法律资料网 时间:2024-05-20 22:26:36  浏览:8869   来源:法律资料网
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论刑事诉讼中的财产权保护

王胜宇


  2004 年3 月14 日, 第十届全国人民代表大会第二次会议通过了新的宪法修正案, 第22 条规定, 公民合法的私有财产不受侵犯, 国家依照法律的规定保护公民的私有财产和继承权。这样, 财产权在我国宪法中已经由一项民事权利上升为公民的一项基本权利。刑事诉讼法往往被称为“应用宪法”,“宪法的实施法”, 刑事诉讼法同宪法的紧密联系, 决定了刑事诉讼在担当着打击犯罪, 维护社会治安的同时, 肩负着守护公民基本权利的重任。在刑事诉讼过程中, 为了实现打击犯罪维护社会秩序的目的, 国家强制力必须限制乃至剥夺被追诉人的基本权利, 其中也包括公民的财产权。因此, 在刑事诉讼中国家的强制力的适用与被追诉人的财产保障之间必然存在着冲突, 如何在两者之间寻求一种平衡, 以实现财产权的有效保护已成为现代刑事诉讼的根本命题之一, 也是刑事诉讼理论研究中一个具有普遍性的基础命题。本文拟就我国刑诉中财产研究的现状及其缺陷和完善略陈己见, 以期抛砖引玉。

  一、理论界对刑诉中财产权保护研究的现状
  关于刑事诉讼中被追诉人人权保障的内容, 理论界进行了深入地研究, 并取得了不少的成果, 然而美中不足的是, 有关研究偏重于构建被追诉人的人身权的理论和制度体系, 对于如何保障被追诉人的人身权利, 防止错误羁押、超期羁押, 刑讯逼供等问题探讨的较多, 但对如何保障被追诉人的财产权却重视不够, 不仅少有论著涉及刑事诉讼中被追诉人的财产权的保障问题, 仅有的少数研究也不系统。目前我国刑事诉讼中关于被追诉人人身权的保障与法治国家仍存在较大差距, 同时在实践中侵犯被追诉人人身权利的现象比较普遍, 加强被追诉人的人身权保障才是当前研究的重点; 另一方面, 长期以来我国把私有财产作为资本主义的标签来看待, 带有浓厚的意识形态和政治色彩, 在宪法中并没有将公民的私有财产权作为基本权利加以规定。十一届三中全会后也仅将其规定为民法中的一项权利,这就使我国刑事诉讼实践中普遍存在着的、被追诉人的财产权缺乏程序保障的问题难以进入理论视野, 因而也无法被正视。

  二、我国刑事诉讼中被追诉人财产权保障的缺陷

  (一) 对被追诉人财产的搜查、扣押、冻结缺乏必要的程序保障
  现行刑事诉讼法规定强制措施只涉及人身自由权, 并对刑事强制措施适用的主体、对象、条件、程序作出了严格的规定,但是对限制甚至处分被追诉人财产权的搜查、扣押、冻结行为却很少从程序上控制, 主要表现在: 首先, 对物的搜查、扣押及对存款、汇款缺乏中立的审批程序, 而由侦查机关自己决定; 其次, 搜查、扣押的范围比较宽泛, 只要是侦查人员认为“可能隐藏罪犯或犯罪证据的人或地方”, 都可以进行搜查缺乏比例原则的约束; 最后, 扣押的理由过于模糊, 不具有操作性, 由侦查人员自己认定“是否与案件有关”, 违反正当程序原则, 有自己做自己案件法官之嫌。

  (二) 取保候审保证金制度不够完善
  首先, 收取保证金的金额存在很大随意性。现行刑事诉讼法对保证金的具体数额没有做出规定, 有关司法解释也仅仅规定了下限。如最高人民检察院《刑事讼法规则》第44 条规定:“采取保证金担保方式的, 根据具体情况, 责令犯罪嫌疑人缴纳一千元以上的保证金”却对其上限未作规定, 结果导致收取的保证金的金额失控, 从一千元到几百万元不等, 对被追诉人的财产权构成了威胁。
  其次, 保证金的收取、管理缺乏有效的监督。根据《关于取保候审若干问题的规定》第6 条规定:“取保候审保证金由县级以上执行机关统一收取和管理, 没收保证金的决定、退还保证金的决定、对保证人的罚款决定, 应由县级以上执行机关作出。”据此, 保证金的收取, 管理和没收都由公安机关自己决定,相对人既不能对处理决定提出司法审查, 也缺乏有效的监督和制约的体系。这使得部分公安机关为了“创收”而滥用没收保证金的权利, 导致一些应退还的保证金不能及时退还。
  再次, 由于立法的不明确, 公安、检察院、法院在侦查、起诉、审判的各个阶段均有权自行决定取保候审, 造成对同一案件、同一被追诉人重复使用取保候审, 使得在整个刑事诉讼过程中被追诉人的财产权在不同的诉讼阶段都有可能受到来自司法机关的侵犯, 处于不确定的状态。

  (三) 赃款赃物处理存在的问题
  首先, 赃款赃物的界定不清。根据《现代汉语词典》的解释:“赃款赃物是犯罪分子通过犯罪行为获取的钱和物”:《现代法学词典》的解释更加明确:“赃款赃物系指贪污、受贿或盗窃得来的钱和物”。据此, 首先, 赃款赃物不包括作为犯罪工具的财物; 其次, 不应包括犯罪嫌疑人本人的合法财产; 最后, 不包括通过轻微违法行为得到的财物。但是, 在实践中, 却未对犯罪嫌疑人的财产进行区分, 往往将犯罪工具、被追诉人的合法财产及轻微违法获得财产均定性为赃款赃物予以扣押、罚没。其次, 赃款赃物的认定和处理程序不完善, 表现在: 第一,侦控机关截留、挪用、非法使用被扣押的赃款赃物的现象比较突出。第二, 在案件还未作出生效判决的情况下, 侦查机关就有权将有关财产返还被害人。如果最后的生效判决证明被追诉人无罪或该财产是被告人的合法财产, 那么对已经“返还”给被害人的财产被追诉人如何追回? 被告人的合法财产权如何保障?对此法律均未做出相应的规定。第三, 在公安机关撤销案件, 检察机关终止追诉等情况下, 对已经扣押的“赃款赃物”立法并未赋予被追诉人相应的司法救济权。

  (四) 缺乏有效的司法救济制度
  现行刑事诉讼法及相关的司法解释对追诉机关侵犯被追诉人的财产权的行为尽管设计了一些救济程序。但是规定得较为笼统、操作性不强, 很难发挥保障被追诉人合法财产权的作用。例如: 对一般国家机关侵犯公民财产的行为, 公民可以提起行政诉讼, 但是最高人民法院《关于执行〈行政诉讼法〉若干问题的解释》第一条第二款, 将依照刑事诉讼法明确授权的实施的行为, 排除于行政诉讼的受案范围。虽然被追诉人可以自行或通过律师就侵犯其财产权的行为进行申诉、控告; 人民检察院也可以在审查批捕的中, 就有关侵犯被追诉人权利的行为进行监督, 并有权通知公安机关予以纠正。但是, 当事人提起的申诉、控告并不是一种法定的诉讼方式, 也不当然引发相应的救济程序; 而人民检察院的监督违法侦查, 多年来的司法实践经验已表明, 并不是一种行之有效的制度设计。

  三、我国刑事诉讼中被追诉人财产权保障制度的完善

  (一) 将搜查、扣押等侦查行为纳入到强制措施的范畴
  目前我国刑事诉讼法中最可能侵犯公民财产权的搜查、扣押行为仍被排除在刑事强制措施体系之外。在国外强制措施不仅包括对人身权的强制措施, 而且包括对物和隐私权的强制。在德国“强制措施是基本权利之侵犯”, 有可能侵犯公民基本权利之财产权的侦查行为, 理所当然的包括在强制措施体系之内; 在美国联邦宪法第四修正案规定:“人民的人身、住宅、文件和财产不受无理搜查和扣押, 不得侵犯。”第五修正案规定:“无论任何人, 不经正当法律程序, 不得被剥夺生命、自由或财产。”我国将搜查、扣押等涉及财产权的侦查行为排除在刑事强制措施体系之外, 这就从概念、体系上回避了搜查、扣押行为对公民财产权所具有的强制干预性和潜在威胁性。为此, 应以是否违背公民意愿, 侵犯公民宪法权利为标准, 将搜查、扣押纳入刑事强制措施体系, 使其在程序上和实体上受到法定原则的制约和约束。

  (二) 完善取保候审保证金制度
  首先, 打破我国在适用取保候审上的“条块分割”的体制,在确立司法审查的前提下, 将取保候审的决定权统一交给法院行使, 不论被追诉人处于哪个诉讼阶段, 是否取保候审均由法院决定, 而具体执行则由公安机关实施。在决定是否需要没收保证金时, 执行的公安机关仅享有建议权, 并须举证证明被追诉人的行为已达到法定没收保证金的标准, 由法院在听取了双方的意见后做出裁定。
  其次, 将取保候审上升为被追诉人的一种权利。我国刑事诉讼法规定的取保候审是一种裁量保释, 而非权利保释。应借鉴国外关于保释的有关制度, 实现完全的裁量保释向以权利保释为主的模式转变, 将保释作为被追诉人的一项权利, 除了法定的例外情况下, 对被追诉人保释申请应予准许, 同时参照美国联邦宪法第8 修正案“不得要求过高的保证金”之规定, 将这一原则在立法中规定, 以保证每个被追诉人享有被保释的权利。

  (三) 重构赃款赃物的处理程序
  首先, 重新界定“赃款赃物”的概念。“赃款赃物”本身并不是一个严密的概念和术语, 我国刑事诉讼法之所以对赃款赃物作出规定, 完全是对长期以来司法习惯用语的一种沿用。该术语的概念与实践中搜查、扣押、没收的范围存在较大的差异。从国外的作法来看, 立法上普遍不采用这一用语和做法, 而是通过在刑事诉讼法中规定特别的没收刑制度, 再将扣押的对象扩展至“应没收之物”的方式解决类似问题。如日本刑法典第19条规定:“下列物品可予以没收: 1.组成犯罪行为之物; 2.供犯罪行为或者将供犯罪行为之物; 3.因犯罪行为所生成或所得之物或者当为犯罪行为报酬所得之物。”这样, 由于实体法刑法规定了没收的对象范围, 那么刑事诉讼法作为扣押对象的“应没收之物”的范围相应的也就非常清楚了。
  其次, 关于扣押程序中的赃款赃物的处理问题, 学界和实务界已有人提出一些改革建言。如有学者建议依无罪推定原则的精神确立“无赃推定”的基本原则: 凡未经人民法院依法判决确认为赃款、赃物的, 对被追诉人的财产不能认为是赃款赃物。并在此“无赃推定”原则的基础上, 完善赃款、赃物的认定和处理程序: 首先, 在法院依法判决确认为赃款、赃物之前, 原则上不应将财产“返还”被害人。如果确实属于被害人财产且不立即返还可能会给被害人造成重大损失的, 应由被害人提出申请,由法院裁定是否允许先行返还, 必要时可以要求被害人提供担保。其次, 对在侦查、起诉阶段终结的案件, 赋予被追诉人就其被扣押、冻结的财产向法院起诉寻求司法救济的权利。

  (四) 建立司法救济机制
  首先, 改革侦查程序, 引入司法审查机制。改革侦查程序的关键是在侦查程序中引入“中立性因素”, 建立强制侦查行为的司法审查机制, 由法院作为中立的第三方来监督、控制侦查程序, 只有采行司法审查原则, 对侦查程序实行司法控制, 才能有效制约侦查机关的违法侦查行为——即搜查、扣押、罚没保证金等涉及侵犯公民财产权的行为, 必须经过司法机关的审查批准方能采用。
  其次, 完善国家赔偿法, 建立诉讼形态的国家赔偿制度。《国家赔偿法》规定对刑事诉讼法中非法侵犯被追诉人财产的行为, 被追诉人可以申请国家赔偿, 但是有关司法解释却规定,赔偿案件由人民法院赔偿委员会负责审理, 审理不公开进行,赔偿委员会的决定一经作出, 即发生法律效力, 必须执行。这也就意味着: 我国赔偿决定程序类似于行政程序, 当事人包括赔偿机关没有相应的诉讼权利, 也没有上诉和要求复审的权利。因此, 有必要对我国的国家赔偿程序予以改革和完善, 建立诉讼形态的国家赔偿程序, 即受害人和赔偿义务机关能参加的、公开开庭审理的赔偿程序。


北安市人民法院 王胜宇
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蚌埠市住房公积金个人住房贷款实施细则

安徽省蚌埠市人民政府


蚌 埠 市 人 民 政 府 文 件

蚌政〔1999〕61号

关于印发《蚌埠市住房公积金个人住房贷款实施细则》的通知

各县、区人民政府,市政府各部门、各直属单位:
  《蚌埠市住房公积金个人住房贷款实施细则》已经市人民政府第22次常务会议讨论通过,现印发给你们,请遵照执行。

蚌埠市人民政府
一九九九年十一月十日


蚌埠市住房公积金个人住房贷款实施细则

                第一章 总 则

  第一条 为推进住房制度改革,促进住房商品化,鼓励职工购买住房,根据国务院《住房公积金管理条例》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》,安徽省住房制度改革领导小组《安徽省城镇职工个人住房公积金(委托)贷款暂行办法》规定,制定本细则。
  第二条 住房公积金个人贷款(以下简称公积金贷款)是为职工个人在本市购买、建造、翻建、大修自住房而开办的专项贷款。
  第三条 公积金贷款的资金来源于住房公积金,由市住房资金管理中心(以下简称中心)委托承办个人住房贷款业务的金融机构(以下简称承办金融机构)办理。
  中心与承办金融机构签订委托协议,委托贷款手续费由中心按国家有关规定支付。
  职工申请公积金贷款不足的,可同时申请承办金融机构以自营资金配套公积金贷款提供的个人住房组合贷款。
个人住房组合贷款非公积金部分,按中国人民银行和承办金融机构的有关规定办理。
  第四条 在公积金贷款业务中,中心是公积金贷款的委托人和抵押权人,承办金融机构是贷款人和受托人,提出贷款申请的职工个人和保证金缴款人是借款人和抵(质)押人。

              第二章 贷款对象和条件

  第五条 凡在中心缴存住房公积金满一年的单位,其职工购买自住房,并具备下列条件者,可申请公积金贷款。
  ㈠具有本市常住城镇户口,借款人及所在单位均按时足额缴存住房公积金;
  ㈡有可购买的房源;
  ㈢有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力;
  ㈣能提供贷款单位同意的抵押、质押和担保;
  ㈤符合中心和承办金融 机构规定的其他条件。

            第三章 贷款额度、期限、利率

  第六条 公积金贷款应控制在借款人及其家庭成员退休年龄内所能交纳住房公积金数额的2倍以内, 且最高不得超过3万元;
  借款人家庭成员包括借款人的配偶、父母和未婚子女。凡向借款人提供贷款额度的家庭成员应书面承诺,同意将本人住房公积金和工资收入计入归还贷款的工资基数( 以下称计入基数的家庭成员)。
  单位同意职工申请公积金贷款,应当为职工出具同意动用公积金贷款额度的证明。单位同意动用公积金贷款的总额度,原则上应控制在本单位已缴存住房资金管理中心住房公积金帐户余额的60%以内。因单位人员较少,所缴纳的公积金无法达到贷款需求的,由中心负责统筹安排。
  职工申请个人住房贷款,其总额不得超过所购住房价值的70%。
  第七条 公积金贷款期限最长不超过30年。
  第八条 公积金贷款利率5年以下(含5年)的,按年利率4.14%执行;5年以上按年利率4.59%执行。贷款期限在1年内(含1年)的,实行合同利率,遇法定利率调整, 不分段计息;贷款期限在1年以上的,遇法定利率调整, 于下年初开始,按相应利率档次执行新的利率规定。

                第四章 贷款程序

  第九条 借款人申请公积金贷款,应向中心申领《蚌埠市住房公积金个人住房(组合)贷款申请表》,按表项填写并经所在单位审查盖章后交中心,并附下列材料:
  ㈠借款人身份证、结婚证或户口簿( 计入基数的家庭成员)原件和复印件;
  ㈡借款人与售房单位(住房产权单位)签定的购房意向书;
  ㈢售房单位出售房屋的批件或住房出(预)售许可证复印件;
  ㈣借款人及计入基数的家庭成员所在单位出具的固定经济收入情况证明和单位同意动用本单位公积金贷款额度的证明;
  ㈤中心和承办金融机构要求提供的其他材料。
  第十条 中心对借款人的借款申请和提供材料进行初审,对初审合格的,移交承办金融机构进行调查,中心根据调查结果,在收到申请之日起15日内确定是否准予贷款,并告知借款申请人。
  第十一条 借款人持中心和承办金融机构批准的《蚌埠市住房公积金个人住房(组合)贷款申请表》与售房单位依法签定《商品房(住房)购销合同》。
  第十二条 借款人凭本章第九条规定材料、《商品房(住房)购销合同》、交易金额30%以上自筹资金证明(存入承办金融机构的存款证明或已支付售房单位前期缴款证明原件和复印件),到承办金融机构办理签订借款合同、 抵押合同、质押合同和公证、抵押登记等手续。
  第十三条 个人住房贷款担保按《中华人民共和国担保法》和本细则第五章《贷款担保》的规定执行。个人住房贷款保险由借贷双方确定。
  第十四条 借款人手续完备,由承办金融机构将所贷款项连同借款人的自筹资金,按借款合同的约定转付售房单位帐户。

                 第五章 贷款担保

  第十五条 个人住房贷款采取住房抵押、质押和保证金等方式担保,也可以申请住房抵押贷款担保公司担保。借款人可根据具体情况选择担保方式。
  第十六条 采取用房产抵押的,借款人须与承办金融机构签定抵押合同,并依法到市房地产行政主管部门办理抵押登记手续。
  第十七条 借款人可以以自有房产或共有房产作为抵押物。借款人以共有房产作为抵押物的,必须征得共有产权人书面同意。
  第十八条 抵押房产的现值,可按已生效《商品房(住房)购销合同》标定房价为准, 也可由具有法定资格的评估机构评估。抵押房产的抵押额不超过现值的70%。
  第十九条 抵押房产在抵押期间,未经抵押权人书面同意,借款人无权以任何理由和方式自行处理。
  第二十条 使用未办理产权证的住房用于抵押的,必须是已经与承办金融机构签定售房合作协议的售房单位。作为抵押物的房产,在未取得住房产权证之前,应以已生效的《商品房(住房)购销合同》全部权益抵押,并办理抵押登记备案手续。借款人及财产共有人须和售房单位签定委托办理《房屋所有权证》和《房屋他项权证》委托书,受委托的售房单位要出具将借款人《房屋他项权证》送交承办金融机构的保函。
  第二十一条 已作为抵押物的房产,经抵押权人和承办金融 机构同意,借款人可继续使用,但负有维修、 保养、保证完好无损的责任。承办金融机构对收押的《房屋他项权证》等权益文件负有妥善保管的责任。
  第二十二条 借款人将贷款本息全部归还后,承办金融机构将《房屋他项权证》及其他权益文件归还抵押人(借款人),并向抵押登记管理部门出具贷款全部清结的证明,抵押人凭《房屋他项权证》和证明向抵押登记管理部门办理抵押登记注销手续。
  第二十三条 采用抵押担保的,抵押房屋的保险按照中国人民银行和承办金融机构的有关规定办理。
  借款人在借款时应将保险单正本交由承办金融机构保管。在全部借款本息还清之前,中心和承办金融机构是保险赔付的第一受益人。
  第二十四条 借款人采用质押和保证金形式提供担保的,借款人和保证人须与承办金融机构签定质押合同,并按下列规定执行:
  ㈠可作为质押的质物包括:现金 、 保证金专户存款和国库券、金融债券、银行存款单等有价证券。出质人应将保证金存入承办金融机构保证金专户,或将有价证券移交承办金融机构。
  ㈡对用可挂失和提前支取的国库券、金融债券、银行存款单作为质物的,办理存单和有价证券的银行,应向承办金融机构出具书面证明,对已明确作为质物的国库券、金融债券、银行存款单等有价证券不得办理挂失和提前支取。
  ㈢承办金融机构应妥善保管质物并不得擅自动用。借款人和承办金融机构要严格权利凭证的交接手续。承办金融机构因保管不善致使质物灭失或毁损,由承办金融机构承担责任并赔偿损失。
  ㈣在质押期间,如有价证券兑现日期先与还款日期,可选择以下方式处理:
  1、到期兑现用于提前偿还贷款;
  2、转换为定期储蓄存单继续用于抵押;
  3、用贷款人认可的等额债券、存款单调换到期债券、存款单。
  ㈤借款人偿还全部贷款本息之前,出质人对质物不得以任何理由挂失,借款人偿还全部贷款本息,承办金融机构将质物退还出质人。
  第二十五条 借款合同与抵押合同或质押合同同时签定生效,合同有效期至借款人偿还全部贷款本息止。

            第六章 贷款偿还

  第二十六条 借款人可以采取定时定额还款的方式,也可以采取按月等 额还款方式归还贷款本息, 借贷双方应就还款方式签订相关协议。借款人自借款合同签定后的次月起,每月用于归还贷款的金额不得低于借款人及借款时计算工资基数在内的家庭成员总收入的25%。 还款办法包括下列种类:
  ㈠借款人每月持现金直接到承办金融机构办理还款;
  ㈡借款人委托所在单位与承办金融机构签订委托代扣协议书,由借款人所在单位负责每月从借款人工资中代扣并办理还款;
  ㈢借款人与承办金融机构签定协议,授权承办金融机构每月从借款人储蓄(信用)卡帐户中扣取个人住房贷款本息。借款人须在承办金融机构开办储蓄(信用)卡帐户,并保留不低于2个月还款额的存款;
  ㈣借款人工作调动,须与调入单位签定委托代扣协议书,并书面通知承办金融机构。也可以采取本细则规定的其他还款方式;
  ㈤对用借款人及计入基数的家庭成员缴存住房公积金偿还住房贷款本息的,凭当年归还个人住房贷款的单证,按年支取住房公积金。
  第二十七条 借款人未按合同规定的时间,偿还借款本息的,借款人所在单位要督促借款人及时归还贷款,借款人在接到承办金融机构发出的催交通知书后应按规定时限补交借款,逾期不交的,按中国人民银行的有关规定处理。
  第二十八条 借款人死亡、被依法宣告失踪或丧失行为能力等,其财产继承人和受遗赠人,应依法履行借款人与承办金融机构签订的借款合同的全部义务。

             第七章 违约责任

  第二十九条 借贷双方违反合同规定,应当依据合同约定的违约责任条款处理,合同中未约定违约责任条款的,按照法律、法规和规章的规定处理。
  第三十条因借款人违约,承办金融机构依法处理借款人的抵押物或质物,所得价款按下列顺序分配:
  ㈠支付抵押物拍卖费用及处理抵押物、质物的其他费用;
  ㈡扣除与处理抵押物和质物有关的税款;
  ㈢偿还抵押人(借款人)所欠中心和承办金融机构个人住房贷款本息及罚息;
  ㈣有共有产权人的,按照共有产权人的份额,偿还共有产权人;
  ㈤剩余部分退还借款人。

           第八章 贷款监督和检查

  第三十一条 在贷款期内,借款人应主动配合中心和承办金融机构对贷款及贷款项目的使用情况的检查。
  第三十二条 借款人应保证住房贷款专款专用,对挪作他用的,由承办金融机构按照中国人民银行的有关规定处理。
  第三十三条 借款合同各方发生纠纷时,可向承办金融机构所在地的仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

              第九章 附 则

  第三十四条 本项借款中所发生的公证、评估、登记、保险等费用均由借款人依法承担。
  第三十五条 本细则未尽事宜按国家和省及中国人民银行有关规定办理。
  第三十六条 本细则自发布之日起执行,由蚌埠市住房资金管理 中心负责解释。


活跃市场也需依法行事

秦 珏



近年来,由于房地产市场的疲软,使得市场竞争日益激烈,各商家绞尽脑汁频频使出新招,以求在激烈的市场竞争中立于不败之地。于是乎,在外销商品房的销售中出现了“先租后售”、“售后包租”、“商品房预租”等等促销口号。而这些促销手段,使买卖双方各得其所,利益共享,实际上有利于外销商品房的流通,有利于房地产市场的健康发展。
然而,无论这些营销手段如何出色,操作过程中必须要恪守规范,这样才能真正保障买卖双方的利益。下文就对此作一番介绍。

一、外销商品房先租后售

所谓商品房先租后售是指房地产开发经营企业投资建造的外销商品房在竣工交付,并按规定办理初始登记、取得《房地产权证》后,采取先出租给承租人使用,而后根据合同约定再出售给承租人的一种促销行为。房地产开发经营企业实施外销商品房先租后售应具备两个条件,即已经初始登记并取得的房地产权证书和已与物业管理企业订立的物业管理服务合同并已实施管理。符合上述条件,房地产开发经营企业与承租人订立租赁合同,在合同约定的有效期限内,该出租房屋需设定抵押权的,房地产开发经营企业应当将先租后售的事实明示抵押人。在此期间,未经承租人书面同意放弃租后购房权利的,房地产开发经营企业不得将该房屋另行出售给他人;承租人征得房地产开发经营企业的书面同意,可以将该租赁房屋的一部分或全部转租给他人,但承租人未与房地产开发经营企业签订外销商品房买卖合同,并办理变更登记、取得房地产权证书前,不得将房屋转售他人。

二、外销商品房售后包租

所谓外销商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售,在其投资建造的外销商品房出售时与买受人约定,在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租,以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。凡房地产开发经营企业按市场价格出售,以一定租金回报实施售后包租的,所定的租金回报不得高于市场上同类房屋正常出租业务所得的平均利润,并必须提供相应的担保。房地产开发经营企业实施外销商品房售后包租必须在事前向上海市房屋土地管理局提出申请,市房地局自受理申请之日起十日内完成审核,发给同意售后包租的批准文件。

三、外销商品房预租

所谓外销商品房预租是指房地产开发经营企业在新建商品房未办理房地产权属初始登记、取得房地产权证前,与承租预约人签订商品房租赁预约协议,并向承租预约人收取一定数额的预收款行为。房地产开发经营企业投资建造的外销商品房,在办理初始登记,取得房地产权证前,需要预租的,都应当事先由房地产开发经营企业向上海市房屋土地管理局提出预租申请,取得同意预租的批准文件。凡房地产开发经营企业取得了预租批准后,该外销商品房已预售,且预售合同已登记备案的外销商品房的买受人也可将其购买的外销商品房预租。
各种促销手段固然可以促进房地产市场的进一步繁荣,但商家与买家对新的经营方式要加强了解,才能保证自身的利益不受损失。