郑州市城市异产毗连房屋管理办法
河南省郑州市人民政府
郑州市城市异产毗连房屋管理办法
郑州市人民政府令122号
《郑州市城市异产毗连房屋管理办法》业经2003年4月18日市人民政府第10次常务会议审议通过，现予公布，自2003年7月1日起施行。
市长 王文超
二○○三年五月二十一日
郑州市城市异产毗连房屋管理办法
第一章 总 则
第一条 为了加强城市异产毗连房屋的管理，维护房屋所有权人、使用人的合法权益，明确管理、修缮责任，保障房屋的正常使用，根据国家法律、法规的有关规定，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有权人所共有的房屋。
第三条 异产毗连房屋各方，应按照有利生产、方便生活、共同协商、互谅互让、公平合理的原则正确处理毗连关系。
第四条 市房地产管理局是本市城市异产毗连房屋管理的主管部门。
县（市）、区房地产管理部门负责本行政区域内城市异产毗连房屋管理工作。
第五条 本市市区建成区、建制镇建成区、工矿区内的异产毗连房屋，均适用本办法。
第二章 使用管理
第六条 城市异产毗连房屋的所有权人应按规定到房地产管理部门办理产权登记手续。领取房屋所有权证，依法取得房屋所有权。
第七条 城市异产毗连房屋的各所有权人，应当按照房屋所有权证核定的范围行使权利，并承担相应的义务。
异产毗连房屋的共有部位归毗连各方共同所有，共同承担义务。
第八条 异产毗连房屋所有权人下落不明、又无合法代理人的，由房地产管理部门代管。代管期间，房地产管理部门对代管的异产毗连房屋享有相应的权利，承担相应的义务。
第九条 房屋所有权人和使用人对共有、共用的承重结构、墙壁、屋面、楼梯（间）、通道、院落、厕所、厨房、阳台、垃圾道（箱）、信报箱及水、气、暖、电管线等应共同爱护、合理使用。除另有约定的外，任何一方不得多占、独占。
房屋所有权人和使用人在共有、共用部位不得有侵害他方利益的行为。
第十条 异产毗连房屋的一方所有权人或使用人有损坏房屋和造成房屋危险行为的，他方有权制止和采取必要的保护措施，防止危险发生；造成损失的，由责任方负责赔偿。
第十一条 对拥有共有墙的异产毗连房屋，其中一方房屋拆除不建时，共有墙不得拆除，由各方协商处理。
第十二条 异产毗连房屋所有权人以外的人，如需要使用异产毗连房屋的共有、共用部位时，应征得各房屋所有权人的一致同意，并签订书面协议。
第十三条 异产毗连房屋所有权人和使用人需要改变房屋用途的，不得影响毗连房屋的安全，并征求相连房屋所有权人和使用人的意见。
第十四条 异产毗连房屋的所有权人可组成房屋管理组织，也可委托其他组织，在当地房地产管理部门的指导下，负责房屋的使用、修缮、管理工作。
第三章 修缮管理
第十五条 异产毗连房屋进行修缮时，应当制订修缮方案，并征得各房屋所有权人的同意。
第十六条 异产毗连房屋发生自然损坏（含因不可抗力造成的损坏），所需修缮费用按下列规定分担：
（一）共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。
（二）共有墙体的修缮（包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮），按两侧均分后，由每侧面房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。
（三）墙面的修缮，室内墙面的修缮，由所在部位房屋所有权人负担；共有部位墙面的修缮，由共有房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。
（四）楼盖的修缮，其楼面（包括地坪粉灰层和楼面装饰层）与顶棚（包括顶棚粉灰层、吊顶和顶棚装饰层）部位，由所在层房屋所有权人按房产建筑面积比例分担；其结构部位，由毗连房屋所有权人按上六下四的比例分担。
（五）屋盖的修缮：
1、不上人屋盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有权人按房产建筑面积比例分担；
2、可上人屋盖（包括屋面和周边护栏），如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有权人按房产建筑面积比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有权人按房产建筑面积比例分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下各层房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。
（六）楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的修缮：
1、各层共有楼梯（间），由房屋所有权人按房产建筑面积比例分担；
2、某些层所专用的楼梯（间），由其专用的房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。
（七）房屋共有部位必要的装饰，由受益的房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。
（八）房屋共有、共用的设备和附属建筑的修缮：
1、电梯、水泵、垃圾道（箱）、化粪池及水、气、暖、电的主要管线等，由房屋所有权人按房产建筑面积比例分担；
2、水、气、暖、电的支管线及厨房、卫生间设备等，由相关的所有权人按房产建筑面积比例分担；
3、公用电视天线、公用电话、信报箱等共用设施，由受益人按户分担。
（九）房屋拆除，其拆卸支付或残值回收，由房屋所有权人按房产建筑面积比例分担或分配。
第十七条 异产毗连房屋的上下水管道或卫生设备发生渗透（漏）水并影响下层房屋所有权人或使用人时，应及时修缮。属自然损坏的按本办法第十六条规定承担费用；属人为损坏或者因维修保养不当造成损坏的，由责任人承担修缮费用。
第十八条 异产毗连房屋经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的，房屋所有权人应当按照《郑州市城市危险房屋管理办法》的规定进行治理；治理合格后，报所在地县（市）、区房地产管理部门备案。
治理异产毗连危险房屋共有部位所需费用，由房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。
第十九条 异产毗连房屋所有权人可以按照房产建筑面积定期筹备资金，用于共有部位和设备、附属建筑的修缮。
已建立共用部位共用设施设备维修基金的，按《郑州市房屋共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定执行。
第二十条 异产毗连房屋所有权人一方扩建、改建房屋，需要改变共有部位的外形或结构的，应征得毗连房屋其他所有权人的书面同意，报城市规划管理部门审批。
第二十一条 异产毗连房屋所有权人需要在房屋内开门、开窗、加墙等改变房屋结构的，应当征得所在地县（市）、区房地产管理部门同意。
异产毗连房屋使用人不得在房屋内开门、开窗和加墙。
第四章 罚 则
第二十二条 违反本办法规定造成他人损失的，责任人应当承担赔偿责任。
第二十三条 有下列行为之一的，市、县（市）、区房地产管理部门责令限期改正，逾期不改正的，可按下列规定处以罚款：
（一 ）违反本办法第二十一条规定的，处以500元以上3000元以下的罚款；
（二）故意损坏异产毗连房屋共有、共用部位、设备和附属建筑的，处以1000元以上5000元以下的罚款。
第二十四条 异产毗连房屋所有权人或使用人因房屋修缮、使用发生纠纷，当事人可向所在地县（市）、区房地产管理部门申请调解，也可直接向人民法院起诉。
第二十五条 违反本办法规定的行为，触犯有关法律、法规规定的，由有关部门给予处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第二十六条 本办法自2003年7月1日起施行。市人民政府1991年11月25日发布的《郑州市城市异产毗连房屋管理办法》（郑州市人民政府令第16号）同时废止。
一、如何确定执行依据
一般来讲，执行依据，是指由特定机关制作的具有可执行内容的生效法律文书，一般具备以下几个要件：（1）必须是由特定机关制作的法律文书。如审判机关、行政机关、公证机关和仲裁机构。（2）必须是具有可执行内容的法律文书。这一条为实质性要件，如人民法院作出的具有给付内容的民事判决书、刑事附带民事判决书、行政判决书、民事调解书、民事裁定书、民事处罚决定书和支付令等；行政机关制定的行政决定书；仲裁机构作出的仲裁裁决书；公证机关赋予强制执行效力的公证债权文书；经人民法院裁决、裁定承认和赋予强制执行力的外国判决和国外的仲裁裁决。（3）必须是已生效的法律文书。尚未生效的法律文书，当事人的权利义务关系还未最后确定，属于效力待定的法律文书。由上可知，立案登记表、受理案件通知书显然不能成为申请参与分配的执行依据。因为它们在本质上只是一种形式，并没有确定一方当事人的权利义务，不具备可执行的内容，所以当然不能成为执行的依据。
执行实务中，还存在执行依据的剔除情形。依据民事诉讼法第二百三十七条第三款、第二百三十八条第二款之规定，对已经生效的具有强制执行效力的公证债权文书、仲裁机构作出的仲裁裁决书，在当事人提出执行异议时，存在执行依据效力待定情形。同样，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第九十三条规定，人民法院受理行政机关申请执行其具体行政行为的案件后，应当在30日内由行政审判庭组成合议庭对具体行政行为的合法性进行审查，并就是否准予强制执行作出裁定。行政机关作出的行政决定书已经生效，在提交人民法院执行审查阶段，也存在效力待定情形。笔者认为，执行依据处于上述效力待定情形时，主持分配法院在对财产进行分配时应留存其相应的金钱债权份额。
二、如何确定申请参与分配的截止日期
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第298条第2款规定：“参与分配申请应当在执行程序开始后，被执行人的财产被清偿前提出。”《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第90条中规定：“在被执行人的财产被执行完毕前，对该被执行人已经取得金钱债权执行依据的其他债权人可以申请对该被执行人的财产参与分配。”然而，对“执行程序开始后”、“财产被清偿前”和“财产被执行完毕前”，法律并没有做进一步的具体规定，并因此产生一些问题。
比如，由于法律没有规定具体的分配截止日期，导致主持财产分配的法院在制作分配方案时，很有可能因为有新的债权人要求加入而重新制作分配方案。但法院却又无法预见是否会再次有新的债权人加入，因此就会使分配方案主体与分配权始终处于一个无法确定的状态。这势必会大大降低执行效率。同时如果是“执行价款支付给申请执行人的前一个工作日”、“执行标的因以物抵债将产权转移给承受人的前一个工作日”、“分配方案送达第一个当事人的前一个工作日”，则时间弹性非常大。执行法官完全可以控制这个时间，或加快支付和送达、或拖延支付和送达，实际上是变相操纵着其他债权人的分配命运，也容易滋长为司法腐败的温床。笔者身处基层法院，在认真对现有参与分配制度进行思考的同时，也多次与参与过分配的执行法官进行沟通交流。认为在当前并无更高法律效力的规范性文件出台前，只有最大限度的减小执行法官自由裁量权，才能最大程度的保障当事人权益，以摆脱被不同立场的当事人的指责。
因此，笔者认为应以被执行人执行价款到主持分配法院账户日作为参与分配截止日期。这样做，首先非常明确锁定了申请参与分配的截止时间，其次可从制度上防止执行法官人为地加快或拖延执行进程，最后可公平合理地保障相对当事人的权益。
对于这个截止时间，可能会有人疑问，如果出现当事人在执行价款到主持分配法院账户日的前一天通过邮寄、快递等方式申请参与分配，而分配法院是在截止日期后收到申请书的情况，那么该如何处理？这其实是混淆了截止时间和制作分配方案时间的概念，笔者认为，可以给制定财产分配方案设定一个缓冲期，考虑到我国幅员辽阔、物流不完善、人为原因等因素，缓冲期可以设定为10个工作日，以等待、保护其他债权人的合法权益。即在被执行人执行价款到账日后的第10个工作日，主持分配法院即应马上制定财产分配方案。
（作者单位：浙江省安吉县人民法院）
