小产权房问题研究
王德山 姜晓林
内容提要：
小产权房是我国目前政府和社会公众极为关注的社会热点和难点。小产房的出现是多方面原因所致，但根源是我国土地双轨制。解决小产权房，必须坚持兼顾国家、集体、农民和购房人等各方利益的原则，体现党中央所提倡的和谐社会。对现有小产权房，应根据购房人的不同情况分别作出不同的处理，核发不同的产权证书。
关键词：小产权房 拆除 产权证书
Research On the Room Of Small Property Rights
Wang de shan Jiang xiao lin
(Law Department, Capital University of Economics and Business, Beijing, 100070, China)
Summary:
The room of small property right in China is currently the social hot spots and difficult which the Government and the general public is extremely concerned about. The emergence of the room of small property rights have many reasons, but the root cause is the two-track system of China's land. To solve the room of small property rights, we must adhere to take into account the state, the collective, farmers and people buying houses and other interests of all parties in principle, reflects a harmonious society as advocated by the Party Central Committee. The existing room of small property rights should be carefully demolished. People can purchase house property under different circumstances, they could be given the different issuance of certificates of property rights.
Key words: Room of small property right, Demolish, Certificates of property rights
一、小产权房界定
小产权房，又称乡产权，是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或乡镇政府独立或与开发商（以下通称开发建设单位）联合在集体所有的土地上开发建设的商品房，因购房者无法取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书，而是由村委会或镇政府给购房者颁发的房屋所有权证明，俗称小产权房。小产权房与正规开发销售的楼房相比具有如下法律特征：
（一）小产权房的土地使用不合法
依据现行法律规定，在农村集体所有的土地上兴建商品房，必须先由国家征地，并转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费，开发建设成商品房后出售给购房人，由法定的政府机关颁发土地使用权证书和房屋所有权证书，确认购房人对该房屋的所有权。而小产权房是由开发建设单位直接在集体所有的土地上开发建设房屋并出售给购房人，未将集体所有的土地征用为国家用地并转变为建设用地，未办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和税费，所建房屋因用地不符合法律规定的程序和条件，小产权房所占有的土地属于非法用地。
（二）小产权房的开发建设程序违法
小产权房除用地不符合法律规定的条件外，开发建设单位在建设楼房过程中未办理一系列法定手续。根据现行法律、行政法规规定，开发建设和出售商品房，必须“五证”齐全，即土地使用证、规划许可证、开工证、预售许可证、销售许可证等。正是因为开发建设单位未取得合法的土地使用证，开发建设单位未办理且事实上也无法办理规划许可证等相关手续，未按规定上缴给国家土地出让金和各项税费，其开发建设房屋的程序不符合法律、法规规定。
（三）小产权房无合法产权证书
根据《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。房屋属于不动产，即必须要经过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依法对该房屋享有完整的所有权。另根据《城市房地产管理法》第60条及《土地管理法实施条例》第6条规定，房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。换句话说，只有县级以上人民政府房产管理部门颁发房屋所有权证书才是合法有效，其他任何单位或部门都不具有颁发的房屋所有权证书的职权。而所谓的“小产权房”并不是法律规定的政府主管部门颁发的产权证书。正因如此，村集体或乡镇政府颁发的所谓的房屋“产权证”不具有房屋产权证的法律效力，小产权或乡产权实质上无产权证书，购房者对所购房屋的所有权存在较大的瑕疵。
二、小产权房形成的原因
（一）市场需求
近几年，全国各地的商品房房价都普遍持续不断地大幅度上涨，已远远超过普通百姓的购买能力。购房者购买小产权房的理由只有一个，就是价格便宜。以北京为例，北京“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区，房价多在每平方米2500元至4000元间，甚至有低至每平米1000元以下的，仅为四环内商品房价格的25%至30%，比政府推出的数量稀少且比周边商品房房价略低的限价房还具吸引力。
从购买小产权房的目的而言，大多数购买者为自己居住，只有少数购买者以投资为目的。从购买者的身份而言，除当地本集体的少数成员外，城镇居民的购买者主要有三种类型：第一类是有能力购买正规商品房（俗称大产权房）的人，但该人群毕竟是极少数，而且多以投资为目的；第二类是没有能力购买大产权房，但又不符合购买经济适用房或限价房的购房者，为了拥有自己的住房，因而购买小产权房；第三类是虽然符合购买经济适用房或限价房者，但基于其经济条件、住房的急需性、购买该类房屋的难度等原因，转而购买小产权房。
对于大多数购房只为自住的中低收入者而言，在低价与无合法产权两者之间，他们宁愿选择小产权房，以实现“居者有其屋”的梦想。根据一家网站关于“你会购买小产权房吗”的调查中，在2.5万多参与网友中，有近75%的人表示“如果价格合适，也可以接受”。 在购房者的观念中，合适的住房显然比完整的产权更重要。并且，从披露的事实来看，小产权房的交易市场正在形成，合法渠道遭禁，地下交易不止，以双方认可的潜规则贯穿其间。
正是由于房价居高，远远超过了绝大数普通百姓购买能力，而购房者强烈的住房愿望不得不更多地将目光转向房价便宜的郊区。旺盛需求又进一步刺激了小产权房的大面积地开发建设，村集体或乡镇瞅准了商机，以社会主义新农村建设的名义在集体的土地上开发建设商品房并对外销售。
（二）建设者的利益驱使
开发大产权楼房，开发商能够获得暴利。据材料显示，房地产开发商的利润率高达30%，甚至达到50%。该利润率远远高于其他行业，因此一夜之间催生了众多亿万富豪。正是由于房地产行业的暴利和购房者的旺盛需求，吸引了众多投资者投资于房地产行业，其中包括村委会以及乡镇。村委会或乡镇独自或与开发商开发建设的楼房价格虽然远远低于“大产权”楼房，但由于小产权楼盘不存在土地出让金、各项税费等成本，因此即使以合法商品房价格的30%出售仍有较高利润可得，其利润率并不比开发“大产权”的开发商低或者低多少。
总之，小产权房无论对于开发建设者还是购房者，都是有利的。但开发建设小产权房逃避了土地出让金，尤其是各项税费，国家因此而遭受很大的经济损失，且破坏了国家土地政策和法律、法规。
（三）现行土地制度是根本原因
根据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，都必须依法申请使用国有土地。除本集体经济组织成员使用本集体经济组织的土地办企业或建住房除外，开发建设商品房，同样须依法申请使用国有土地。因此，在农村集体所有的土地上兴建商品房出售，必须先由国家征地，转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费后，才能开发建设商品房，向他人出售。正是这种所谓合法但却不合理的逻辑，才出现了今天所谓的小产权房问题。现行的土地双轨制度才是小产权房出现的根本原因所在。
依据《宪法》、《土地管理法》的规定，农村集体土地属于集体所有。而所有权包括占有、使用、收益和处分四项权能。但农村集体组织缺恰恰不享有处分权，要开发建设商品房，必须先由国家或者说政府征用，然后由国家再卖给开发商，由开发商建设商品房。政府一方面是农地征用的唯一合法主体；另一方面，政府又是向房地产商提供开发土地的唯一供给者。政府从两头垄断土地市场，进而进行居间经营。在此情形下，集体土地的所有者为了追求较大的利润，违背法律规定，自行在自己所有的土地上建设商品房向他人出售。因此导致了所开发建设的商品房成为非法，购房者无法取得政府颁发的房屋产权证书。
从中国现行法律对集体土地所有权制度的规定可以看出，集体土地所有权和使用权并不具备完整的权益。无论是村集体还是农民个人，从法律上都只有利用这些土地从事农业的权利，要从事非农产业则必须先出让给国家，转变为国有土地。这种制度框架，把集体土地和国有土地划分为两个权益不平等的阵营。而随着市场经济的发展，土地作为一种资产的商品价值逐步得到显化。集体土地被征用的供给价格和土地的市场价格差距巨大，同时具有一定的被动性。这种价值的显化过程给残缺的集体土地使用制度带来了潜在的获利机会，集体土地所有者受利益机制的驱动产生了以超法律的形式主动进入土地供给市场的动机。 基于此，现行的法律制度或用地体制才是小产权房产生的根本所在。
土地是不可再生的自然资源，为了严格控制农用地非法使用，国家对农用地转为非农业用地进行严格控制是必须的，无可厚非。但是，如果将农用转为建设用地必须先卖给国家或者说政府，既非必须，也不合理，因为其结果同样是农用地转为建设用地，同样是农地的减少。如果单就保护耕地而言，集体土地的所有者在其所有的土地上开发建设商品房占用了耕地，但同时也应该看到，大产权房不是空中楼阁，同样占据着中国的土地，包括耕地。所以，禁止小产权房是为了保护耕地的理由根本不能成立，纯属“掩耳盗铃”。
三、现有小产权房的处理原则
关于小产权房的利与弊，众说纷纭，褒贬不一，有人叫好，有人痛斥。笔者认为，关于小产权房的利弊都是非常明显的，再述说其利弊已意义不大，目前面临的核心问题是如何解决。
目前，小产权房在全国各地已是大量存在。以北京为例，小产权房已占北京商品房交易量近20%，在通州、房山、石景山、大兴等地区，已成片开发并形成了较大的规模，购房人数众多。 政府以非法建筑全部拆除显然是行不通的，事实上亦做不到。即使全部强制拆除，归根结底，浪费的仍然是国家钱财。目前，党中央国务院一再强调社会稳定，建立和谐社会。处理小产权房已不仅仅关系到小产权房的开发建设单位，最关键的是它已涉及到成千上万家购房者，加上购房者的利害关系人更是不计其数。如果处理不好，必将引发社会问题，激化社会矛盾，有悖于建立和谐社会的大政方针。因此，如何妥善处理现有的小产权房，杜绝以后继续出现是一棘手的问题。本人认为，对于小产权房的处理，应坚持以下原则：
（一）维护国家利益，兼顾他人利益原则
小产权房因未向国家缴纳土地出让金，更重要的是没有如同正常开发建设的商品房一样，缴纳各项税费，给国家造成了巨大的经济损失。因此，对于小产权房应缴纳的各项税费必须缴纳，以维护国家利益是社会公共利益。
但是，在维护国家利益的同时，必须充分考虑和兼顾集体、农民、购房者的各方利益，不能以维护国家利益为名而损害他人的利益。国家利益、集体、农民、购房者的利益应放在同等的位置给与保护。
（二）维护农民的利益
土地是农民乃至全民赖于生存的根本，农民在整个社会阶层中又属于弱势群体。无论采取何种方式或手段处理小产权房，必须充分考虑失地农民的切身权益，最大限度地保护其利益。农民的权益不能得到很好的保护，同样将引发社会问题，给国家和社会造成不必要的负担。
（三）考虑购房者的利益
购买小产权房者人数众多，而且绝大多数因买不起合法的高价商品房才转而购买无合法产权证书的房屋。许多购房者可能为此花费了一生的积蓄，购买能够买得起的房子，实现有套自己的居所，应该说他们并无过错。因此，在处理小产权房时，购房者的利益同样应给与充分的考虑，尽可能使其免受伤害，至少应降低到最低限度。
（四）小产权房不拆除为基本原则
中华人民共和国政府和科威特政府关于中国派遣医疗队赴科威特工作的年度议定书（1994年）
中国政府 科威特政府
中华人民共和国政府和科威特政府关于中国派遣医疗队赴科威特工作的年度议定书
（签订日期１９９４年１１月２４日 生效日期１９９４年１１月２４日）
中华人民共和国政府和科威特政府为了继续发展两国卫生事业的友好合作，应科威特政府（以下简称科方）邀请，中华人民共和国政府（以下简称中方）派遣中国医疗队赴科威特工作。
在协商和交换意见后，双方同意订立如下条款：
第一条 派遣中国医疗队到科威特国卫生部从事中国针灸医疗工作
根据本议定书，中方应承担下列内容：
１、向科威特派遣医疗队，其成员六名（医生和医士）加一名翻译，一名厨师。
２、医疗队队长懂得英语。
３、医疗队的翻译精通阿拉伯语。
４、中国政府应在医疗队成员抵科前，将其姓名、资历、证书、职称提交卫生部。
５、医疗队的全体成员，应按照该议定书的规定在科威特工作。
第二条 中国医疗队的义务
中国医疗队在科威特国执行下述任务：
１、主要用针灸、中药与按摩为病人治病，用传统的中医疗法为病人治病。
２、中国医疗队在科期间，务必为科卫生部选拔的人员举办针灸和中草药训练班，并在其工作的医院管理部门配合下，为办好训练班提供必要的工具，标本和图片。
３、中国医疗队应尊重科威特国家的现行法律、规章与制度以及科威特人民的风俗习惯。
第三条 科方提供的方便条件
为中国医疗队进行工作，科方应承担下述任务：
１、关于中国医疗队的工作地点，科方确定中国医疗队的工作地点在 医院。中国医疗队工作所在的医院提供足够方便的条件，以保证其更好地完成任务。
２、关于药品、器械和医疗设备，科方应满足中国医疗队进行工作所需要的药品、器械和医疗设备。中国医疗队在工作中所需要的中成药和针灸器械，如科方没有时，由中方负责进口，其价款由科方支付。中国政府应向卫生部提供医疗队所使用药品的名称、成份、医疗效用、适用病症的说明书以便药物管理部门登记列为适用药品，并根据有关制度进行药品进口。
３、关于海关优惠与运输。中国医疗队负责进口到港的药品、医疗器械和必要的生活用品，由科方负责办理海关手续，领取和运输，并支付科国内的税收和费用。
第四条 中国医疗队的权利
中国医疗队员在科威特居住期间，科方应免除有关工作方面的税收。科方应承担下述义务：
１、关于旅费：科方负担中国医疗队员赴科国工作，工作结束后回国以及每年一次休假的往返旅游等级飞机票和旅费。
２、关于居住费：科方负担中国医疗队员在科国工作期间居住费，其中包括住房、伙食以及水电费、交通费、医疗费和办公费。
３、关于月工资：科方每月付给中国医疗队员３６０ＫＤ（三百六十科威特第纳尔）和每月４５ＫＤ（四十五科威特第纳尔）伙食费。
４、关于休假：科方给予中国医疗队员假期如下：
Ａ）每工作十一个月，享受一个月的休假，工资照付。如果医疗队员因工作需要不能休假者，则需加付一个月工资。即一年未休假者付给十三个月工资。
Ｂ）科威特政府规定的假日。
Ｃ）双方同意的中国假日。
Ｄ）如果医疗队员未休假，有权让配偶来科威特探亲，为此科方应提供来科威特的往返旅费。中国医疗队员自己负责安排配偶的住处和其它一切费用。
第五条 雇佣中国护士
１、科方同意中国医疗队聘请中国护士来帮助中国医疗队做护理和医疗工作。这在本议定书规定的范围之内，条件如下：
Ａ）须在科方预先审查中国护士的资历和必要的工作经验并同意之后，方可聘用。
Ｂ）聘请六名中国护士着手工作，以后通过双方协商，科方同意后可以增加护士。
Ｃ）护士工作期限为一年，经科方同意后可以延长，按照本议定书的规定，护士的工作期限与中国医疗队员的工作期限一致。
Ｄ）护士的工资每月１８５ＫＤ（一百八十五科威特第纳尔）和每月４５ＫＤ（四十五科威特第纳尔）伙食费，此外提供住房、交通工具和来科威特的往返旅游等级飞机票。
２、护士享有一切优惠待遇，同时承担本议定书所规定的义务。
３、如果科方认为有必要时，中国医疗队可聘请一名女厨师服务，工资待遇与护士相同。
第六条 争议的解决
本议定书如果在执行中发生异议，应由双方协商解决。
第七条 执行与更新
１、本议定书有效期为一年，从一九九三年一月一日起至一九九三年十二月三十一日止。届时如双方无异议，可通过双方换文形式续签一年。
２、本议定书规定的工作期限如有变更，须在本议定书结束至少二个月以前协商确定。
本议定书于一九九二年十二月十三日在科威特国签字，共两份，每份都用阿拉伯文和中文写成。双方各持一份。两种文本具有同等效力。
中华人民共和国代表 科威特政府代表
中国驻科威特大使馆 卫生部次长
经 济 参 赞
张怀韬
关于中国派遣医疗队赴科威特工作的议定书呈请备案的报告
国务院：
中、科两国政府关于中国派遣医疗队赴科威特工作的议定书于１９９２年１２月１３日，在科威特，由我驻科张怀韬参赞和科卫生部次长分别代表两国政府签字。现将议定书副本呈报备案。议定书正本（中、阿文）已送外交部存档。
