英美银行破产法述评
－－以银行特殊破产制度为中心
内容提要: 银行业的特殊性、传统的公司破产程序的缺陷以及政治因素是银行特殊破产制度产生的重要原因，其中的政治因素系根源于银行业、监管机构与政治家们之间的利益博弈，同时，历次的金融危机也逐渐地推动这一制度的演进与发展。目前，世界各国适用该制度处置“问题银行”已成为各国银行破产立法的趋势。该制度不仅有利于保护银行的资产而且具有较好的实施效果，但是在一定程度上却削弱了市场机制对银行的约束、增加了银行的融资成本，而且程序方面的正义与公平性亦相对缺失。实践中，行政机关所主导的银行特殊破产程序，以行政重整为特色，从而弱化了法院、债权人以及债务人的地位。英国、美国的银行特殊破产制度各有利弊得失，我国应当在充分借鉴两国经验的基础上，进一步完善银行特殊破产制度的发起标准和适用范围，建立有效的机构间协调机制，并为银行利益相关方提供相应的救济。
2007年至2008年的金融危机引发了全世界范围内的大量银行破产，这也促使各国对其银行破产法进行变革。银行破产制度包括普通银行破产制度和银行特殊破产制度。前者指银行破产适用公司破产规则。[1]而后者则为银行破产制定不同于公司破产的特殊规则和体系。金融危机后，实行银行特殊破产制度俨然成为各国的立法趋势。危机前，许多国家根据公司破产制度来处置银行破产问题。[2]危机后，部分原先实行普通银行破产制度的国家[3]也引入了银行特殊破产制度。从全球来看，英国和美国已成为实施银行特殊破产制度的典型国家，引导了银行破产制度的潮流。然而该制度亦有不足之处，其立法依据更存在诸多值得商榷之处。有鉴于此，本文以英美银行特殊破产制度为中心，分析银行特殊破产制度的成因、特点及实施效果，以期对中国正在制定中的银行破产条例提供参考。
一 银行特殊破产制度的兴起
银行特殊破产[4]制度有着悠久的历史，美国于19世纪初就出现了适用于银行的特殊破产规则。[5]当时自由主义经济理念的盛行使银行的特殊破产规则并没有得到相应的发展。1929年至1933年的经济大萧条后，美国制定了银行特殊破产制度，此后，许多国家纷纷引人银行特殊破产制度。银行业的特殊性以及破产可能引发的“系统性风险”被认为是引入该制度的重要原因。此外，公司破产制度的不足、政治家和监管机构的推动也促进了该制度的发展。
（一）公司破产程序适用于银行破产之不足
学者们认为普通的公司破产制度缺乏专业性、程序拖沓、难以遏制欺诈，从而无法有效应对银行破产问题。[6]普通公司破产制度由于缺乏足够的专业性而无法有效处置银行破产问题。公司破产管理人和清算人也难以承担银行破产的任务。[7]此外，公司破产程序下，存款人通常要经过漫长的等待才能重新获得资金，这削弱了存款保险的作用，存款人仍然有足够的动机去“挤兑”银行。英格兰银行甚至认为：普通破产程序增加了银行破产的损失。[8]
另外，普通公司破产制度无法有效处置因其高管欺诈而导致的银行破产问题。实证研究表明，部分破产银行存在内幕交易或欺诈行为。[9]普通破产程序难以在早期阶段发现银行欺诈问题，如“巴林银行”和“国际商业信贷银行”的破产都涉及管理人员的欺诈。银行特殊破产制度使监管机构能快速地对内幕交易和欺诈行为作出反应，如美国最高法院1942年确立的杜梅原则（D’ Oench, Duhme）有效地遏制了内幕交易和欺诈行为。
（二）政治家和监管机构的推动
政治家和监管机构共同推动了银行特殊破产制度。实行特殊破产制度的国家，监管机构通常享有更大的权限；而实行普通公司破产制度的国家，监管机构的作用相对较小。公共选择理论为银行特殊破产制度的盛行提供了很好的分析视角。
1．公共选择理论
公共选择理论基于理性人自利的假设，将法律的制订作为利益集团博弈的结果。[10]该理论将“立法”类比为“商品”，出价最高的集团将获得这一“商品”。[11]利益集团通过外围活动影响立法，以便通过对其集团更为有利之规则。笔者认为，银行领域的利益集团主要包括监管机构、央行、存款保险人、社会公众、财政部以及被监管银行。[12]相比其他组织，监管机构和银行拥有信息和组织上的优势。当监管机构与银行的利益一致时，制订的银行法往往保障了银行家和监管机构的利益。[13]当二者存在利益冲突时，行动和组织更有效率的利益集团则在银行规制的角力中胜出。换言之，作为政府机构，监管机构比银行业更能达成统一行动。与普通银行法规则相比，银行业更难游说政治家制定与通过对其有利的破产规则。
2．监管机构与政治家的利益驱动
任何机构都趋向机构预算最大化、利益最大化。[14]监管机构和政治家也寻求从利益集团获得的政治支持实现最大化。政治家和银行监管机构的命运与银行业的稳定密切相关。政治家从银行业获得大量的竞选经费，并会因银行的破产遭受批评，进而导致选民的流失。监管机构也会因银行破产而引发的金融动荡和纳税人的损失而被问责。政治家以及监管机构将银行破产的原因归结为银行业的不稳健行为，强调制订特殊的破产规则以遏制银行业损害公共利益的行为。政治家和监管机构在制订银行破产规则上有着一致的利益：他们倾向于将银行破产的损失转嫁给第三方。
历史上的金融危机改变了银行规制立法中的力量对比。金融繁荣期间，银行破产问题通常无法成为政治家关注的议题。而金融危机迫使国家动用大量公共资金来拯救银行。政治家倾向于对危机做出快速反应，以避免因公众指责而影响其政治命运。监管机构处于金融危机处置的最前沿，其掌握金融危机的扩散范围以及后果的相关信息。[15]危机时刻的监管机构通常承担着起草银行特殊破产规则的角色，这使得立法机关缺乏足够的时间和专业性来审查监管机构的草案。金融危机削弱了银行家的声誉和实力，也削弱了其在金融监管和破产规则制订中的作用。危机前，银行家能有效地“俘获”监管机构，监管规则能实现银行家的利益最大化。而危机通常扩张了监管机构的权力，如美国在19世纪80年代银行危机后则赋予监管机构“迅速干预的权限”;2009年的危机又促使国会在2010年通过了历史上最为严厉的《华尔街改革与消费者保护法》（Dodd-Frank Act, 2010 ），许多国家的金融法改革方案都呈现出此种趋势。监管机构开始有能力决定银行家的命运，银行却难以再“俘获”监管机构。
二 银行特殊破产制度之特点
银行特殊破产制度与公司破产制度有着明显差异，胡普克斯（E. H. Hupkes）教授将银行特殊破产制度的特殊性总结为破产发起标准和程序上的差异。[16]笔者认为，破产发起和程序的特殊性分类略显粗糙。总的来说，银行特殊破产制度的特殊性表现如下：
（一）银行破产目标
银行破产的目标是判断银行破产制度效果的重要标准，金融危机改变了人们对银行破产所要实现目标的看法。2007年金融危机前，许多学者认为银行破产目标与公司破产目标并没有明显差异。如胡普克斯教授和古德（R. M. Goode）教授认为：银行破产是为了拯救银行、保护公司资产；债权人之间合理分配财产；找出破产原因，追究相关责任人。[17]而国际货币基金组织（IMF）认为除了上述目标之外，应该兼顾社会整体利益，避免“系统性风险”。[18]金融危机后，国际货币基金组织修正了其对银行破产目标的陈述，认为银行破产为了维护金融体系稳定。[19]部分国家修正其银行破产法时吸收了这一目标，如英国2009年《银行法》规定：“银行破产主要为了加强金融体系稳定、保护公共信心、保护存款人和公共资金”。虽然英国认为上述目标不分优先次序，但相关机构显然将金融体系稳定作为了首要目标而忽视了保护债权人或债务人的利益这一目标。这将影响银行破产方案的选择，也通常会造成银行股东、高管和其他利益相关方的损失。
（二）破产发起的特殊性
1．发起标准的特殊性
公司将“流动性”或“资产负债表”作为破产发起的标准，而银行主要适用“监管性”标准。由于存款保险制度的存在，适用公司破产标准将延迟对问题银行的处置，这将威胁到公共资金和金融体系的稳定。“监管性”标准之下，监管机构享有大量的自由裁量权，如银行的非审慎行为或违反监管指令都可能导致破产程序的发起，这对银行股东或高管有着巨大的震慑作用。
2．发起人的特殊性
债务人或债权人可以发起公司破产程序；而银行特殊破产制度则限制了债权人或者债务人在发起程序中的作用。美国、德国、卢森堡和奥地利等国甚至规定“只有银行监管机构才可以成为银行破产程序的发起人”。英国在2009年《银行法》通过之前，《公司破产法》（1986年）规定银行或债权人都可以发起破产程序。2009年《银行法》彻底排除了债权人和银行作为破产发起人的地位，而把这种角色赋予了金融服务局、英格兰银行和财政部。
（三）适用行政重整程序
适用行政重整程序是银行特殊破产制度的重要特征。[20]根据法院在重整程序中的作用，可以分为司法重整与行政重整程序，行政重整是与银行特殊破产制度相适应的程序。
在美国的银行行政重整程序中，法院基本上并没有起到什么作用。英国银行破产法糅合了行政重整和司法重整的精华，其规定，进人破产程序之前，可适用“特殊处置机制”，相关机构可以直接对问题银行财产或股权实行转移、国有化等措施而无需法院同意；而在银行破产和管理时，法院则会有限度地介入，如颁发清算令和管理令。
伍德（Philip R. Wood）教授认为，行政重整能维护市场信心和保护消费者。[21]公司重整程序之下，企业通常继续营业；而银行则不应在重整期间继续吸收存款，应该被取消执照。[22]市场信心对拯救问题银行有着重要意义，司法重整程序通常程序拖沓，容易削弱债权人和存款人的信心，进而影响重整的效果。而行政重整能够快速对危机进行反应，及时处置银行资产和债务，有利于保护消费者，避免危机的蔓延，因此行政重整在危机时比司法重整更为有效。
行政重整更适合实现银行重整目标。公司重整为了增加公司的整体利益，以期能摆脱经济困境。[23]不成功的公司重整通常损害债权人和债务人的利益，主要涉及私人利益层面。而银行重整主要在于维护金融体系稳定，不成功的银行重整可能危及其他银行，产生系统性风险，银行重整更多涉及公共利益。司法重整更多关注债权人和债务人的利益，为相关方提供必要的保护，然而却削弱了监管机构对问题银行的控制；行政重整则简化了程序，虽不利于保护无担保债权人或债务人，但却更能维护金融体系稳定。
（四）行政机关角色的强化
1．行政机关的角色不同
公司破产时，国家在破产程序中的作用并不明显，但国家却在银行特殊破产制度中扮演了重要角色。中央银行、财政部、存款保险公司和监管机构在银行特殊破产程序中各自扮演不同的角色。
发起破产程序前，监管机构对银行进行干预，避免破产或提前发起破产程序；中央银行履行“最后贷款人”功能，为陷入暂时流动性困难的银行提供短期支持；财政部则在特定情形下，为金融市场提供流动性以避免金融体系崩溃。[24]破产程序中，监管机构承担了更多的职能：如美国联邦存款保险公司（FDIC）同时身兼存款保险人、监管人、清算人和管理人多重角色。在破产程序结束后，监管机构则履行其他职能，如追究破产银行董事的个人责任，其他相关方的民事或刑事责任。
2．管理层地位的削弱
公司破产时，债权人主要通过管理人对公司进行控制，管理层仍然可能控制企业，债权人的角色相对较弱。[25]银行破产时，管理层的地位通常得不到保障，监管机构任命的管理人将直接取代原先的管理层。如美国联邦存款保险公司可以在特定条件下，直接开除问题银行的管理层。银行特殊破产制度下，管理层的利益更容易遭受损害。此外，银行管理层比公司管理层所要履行的义务更为严格。在美国，银行董事更容易构成重大过失而承担个人责任；在瑞典，如银行董事没有及时向监管机构汇报银行状况，则可能因银行破产而承担个人责任；在特定情形下，银行股东也可能承担双重责任，上述情形构成了有限责任原则的例外。
（五）抵销、担保规则的特殊性
破产中的抵销可以降低风险、信贷成本和交易成本，确保部分债权人的债权的安全性。[26]然而抵销对于破产债务人的影响也是显而易见的，它降低了破产债务人所能获得的资金，可能使拯救公司的目的落空。此外，抵销甚至优先于有担保之债权，其作用相当于非公开的担保，这损害了其他债权人的权益，与公平分配债务人财产的原则相冲突。
在银行破产程序中，当其他金融机构成为破产银行的债权人时，通常允许此类债权人与破产银行债务相互抵销。欧盟的《金融担保指令》和《金融机构破产和重整指令》规定了对破产银行的抵销权。抵销增加了银行参与跨国金融交易的安全性，避免了因抵销规则的差异，而使与破产银行的关联方利益陷人不确定之境地。更为重要的是，允许破产银行的抵销也起到了保护存款保险人和降低中央银行损失的作用。当中央银行履行“最后贷款人职能”时，由于被救助银行通常提供高质量的担保，允许抵销能够保护中央银行资金。而存款保险机构支付了保险金后，如果允许存款人与银行之间的相互抵销也将大大降低存款保险的风险。
三 银行特殊破产制度之评价
（一）银行特殊破产制度之优势
与公司破产制度相比，银行特殊破产制度更有利于保护银行资产，并且程序便捷，更具有专业性。
1．保护“问题银行”的资产
“监管性”破产标准和监管机构排他性破产发起人的位置有利于保护银行资产。允许普通债权人发起破产程序，即便破产申请最终没有成功，也可能损害银行信誉和市场信心，导致银行“挤兑”。这不利于保护银行资产，将损害债权人的总体利益。有学者认为，即便允许债权人发起破产程序，因债权人相对分散，也难以采取一致行动。[27]债权人发起制度虽然有潜在的风险，但这种风险在现实中却难以发生，事实上，即便这种风险较小，一旦发生则将产生灾难性后果，应当通过立法消除此类隐患。
2．快速处置问题银行
银行资产具有高度的挥发性，其资产需要短时间内被处置或找到收购方。而公司破产程序下，司法机关参与过多，将导致程序上的拖延；而银行债权人众多，适用公司破产程序则会延缓对问题银行的处置。特殊破产制度赋予相关机构大量的权限，以便其对银行进行快速处置。如监管机构可以开除银行高管、任命管理人、接管人并对银行资产进行处置。监管机构对银行任命管理人或接管人时，法律规定可以不举行听证会。此外，特殊破产制度限制了司法机关的角色，法院对监管机构决定实行有限的司法审查。如美国的《联邦存款保险公司改进法》（FDICIA）就限制了司法审查的范围和时限。对法院的角色限制，使监管机构能快速对银行进行处置，此种速度上的优势对于维护金融体系稳定，处置金融危机优势较为明显。
3．专业化
保定市房地产交易管理暂行办法
河北省保定市人民政府办公厅
保定市房地产交易管理暂行办法
保市政办〔2000〕36号
第一章 总 则
第一条 为加强城镇房地产交易管理，维护房地产市场秩序，保障房地产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 凡在本市城镇规划区依法取得国有土地使用权的范围内从事房地产交易，实施房地产交易管理，均应遵守本办法。
第三条 本办法所称房地产交易管理，包括对房地产转让、房屋租赁、房地产抵押、房屋互换以及房地产中介等房地产交易活动的管理。
第四条 房地产交易应当遵循平等、自愿、诚实、信用的原则。
第五条 保定市房产管理局负责本市房地产交易的管理工作；市土地管理部门依法对其土地使用权的转让、出租、交易等进行权属管理和监督检查，办理土地权属变更登记。
第六条 县（市）房地产行政主管部门负责所辖区内的房地产交易管理工作。
第七条 建设、规划、工商、财政、物价、国资、税务、公安等部门应当按照各自职责，做好房地产交易的管理工作。
第八条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第二章 一般规定
第九条 从事房地产交易活动，办理房地产交易手续，当事人应当持有房屋所有权证书、土地使用权证书等合法证件。
第十条 有下列情况之一的房地产，不得进行交易：
一）未依法登记领取权属证书的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
三）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
四）权属有争议的；
（五）已批准实施拆迁的；
（六）应经国资部门批准而未经国资部门批准的国有房地产；
（七）依法收回土地使用权的；
（八）法律、法规规定不得交易的其他情形。
第十一条 房产管理部门办理房地产交易有关手续，应自当事人提交申请并受理之日起30日内办理完毕。对不符合规定条件的，应当自当事人提交申请之日起10日内作出不予受理的答复，并说明理由。
第十二条 房地产交易应当签订书面合同。
房地产开发企业、房地产中介机构不得强制使用其制作的格式合同。
第十三条 实际交易的房屋面积以房屋所有权证的记载为准。
第十四条 办理房地产交易手续，交易当事人应当如实申报房地产交易价格，并按国家有关规定缴纳税费。
第三章 房地产转让
第十五条 房地产转让是指房地产权利人通过合法方式将其房地产转移给他人的行为。包括：
（一）买卖、交换、赠与、继承、拍卖房地产的；
（二）以房地产作价投资，注册为企业资本，房地产权属发生变更的；
（三）以土地使用权投资，与他人联合开发房地产，使房地产权属发生变更的；
（四）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；
（五）以产权调换方式安置被拆迁人房屋的；
（六）以房地产抵债的；
( 七）按房改规定或优惠政策售房及准予再转让的；
（八）法律、法规规定的其他情形。
第十六条 房地产转让，应当按照下列程序办理：
（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；
（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房屋所有权证书、土地使用权证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房产管理部门提出申请，并申报成交价格；
（三）房产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在15日内做出是否受理申请的书面答复；
（四）房产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；
（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
（六）房产管理部门核发转让过户凭证。
第十七条 房地产转让当事人凭转让过户凭证等证件申请办理房屋所有权转移登记手续，领取房屋所有权证书。凭变更后的房屋所有权证书向土地管理部门申请办理土地使用权变更登记手续。
第十八条 符合转让条件，手续齐全的，房产管理部门应在转让当事人提出申请之日起15日内办结转让手续。
第十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于在建房屋工程的，完成房屋开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
第二十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，市、县土地管理部门报同级人民政府审批。准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
第二十一条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经市、县人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照有关规定办理。
（一）经市规划行政主管部门批准，转让后的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目的；
（二）按照国家、省房改规定出售公有住房的。
（三）根据城市规划土地使用权不宜出让的。
第二十二条 房地产开发企业出售其建设的商品房，经房地产开发行政主管部门初审后，向市、县房产管理部门进行登记，领取商品房预（销）售许可证。领取商品房预（销）售许可证应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用证；
（二）持有建设工程规划许可证、施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25％以上；
（四）已确定工程进度和竣工日期；
（五）已与本市注册登记的银行签订了预售款监管协议；
（六）已制定房屋使用公约，并与物业管理企业签订了前期物业管理合同。
销售已竣工商品房的，还应当持有商品房竣工合格证。向境外销售商品房的，除符合前款规定条件外，还应当持有准予外销的批准文件。
第二十三条 房地产开发企业预售商品房时，应当出示商品房预（销）售许可证，并于合同签订后30日内，向市、县房产管理部门和土地管理部门申请合同备案登记。
第二十四条 商品房销售广告必须载明商品房预（销）售许可证的批准文号。
第二十五条 房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
第四章 房屋租赁
第二十六条 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第二十七条 下列行为视为房屋租赁：
（一）为各类经济组织和个人有偿提供生产经营服务场所的；
（二）以联营等形式将房屋及相关场地的使用权提供他人使用的；
（三）办公、生产及其他服务性用房有偿提供他人使用的；
（四）以借用名义将房屋提供他人使用，并直接或者变相收取财物的。
第二十八条 有下列情形之一的房产，不得出租：
（一）无合法权属证件的；
（二）权属有争议的；
（三）鉴定为危险房屋的；
（四）已设定抵押，未经抵押权人同意的；
（五）共有房屋未经其他共有人书面同意的；
（六）法律、法规规定不得出租的其他情形。
第二十九条 房屋租赁，当事人在租赁合同签订之日起30日内，必须到房屋所在地的市、县房产管理部门办理登记备案手续，申领《房屋租赁许可证》。
第三十条 工商、税务部门办理营业执照、税务登记时，租赁房屋经营的单位或者个人须提交《房屋租赁许可证》，无许可证的，不予核发营业执照，不予办理税务登记。
第三十一条 房屋租赁，使用统一印制的《房屋租赁合同》、《房屋租赁许可证》文本，并实行年审制度。
第三十二条 经房屋所有权人同意，承租人可以在租赁期内将其承租的房屋转租给他人，转租当事人应当按照本办法第二十八条的规定办理登记备案手续。
第三十三条 房屋租赁，当事人必须遵守合同约定的条款。如有违约行为，给对方造成人身、经济损害的，应当依法承担民事责任。
第三十四条 承租人有下列行为之一的，出租人可以提前解除房屋租赁合同，并要求赔偿经济损失：
（一）利用房地产进行违法活动的；
（二）擅自改变房屋用途或者擅自拆改房屋及其附属设备的；
（三）未经出租人同意，转租房屋的；
（四）拖欠租金累计6个月以上的。
三十五条 出租人有下列行为之一的，承租人可以提前解除房屋租赁合同，并要求赔偿经济损失：
（一）未按照合同约定维修房屋的；
（二）干扰、妨碍承租人正常使用房屋的；
（三）对承租人提出合同约定以外的无理要求的。
第三十六条 无正当理由提前解除房屋租赁合同的，责任方应当赔偿对方因此而造成的经济损失。
第三十七条 房屋租赁合同变更、解除、终止的，当事人应当在30日内到房管机关申请办理登记备案手续，并变更或注销《房屋租赁许可证》。
第三十八条 房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上的房屋出租的，由土地管理部门将租金中所含土地收益收缴财政。
第五章 房地产抵押
第三十九条 房地产抵押，是指抵押人将其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
第四十条 依法取得房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
第四十一条 房地产抵押应当由抵押人和抵押权人签订书面抵押合同，并从合同签订之日起15日内，持有关证件按房地产抵押管理办法到有关部门办理房地产抵押登记。
第四十二条 下列房地产不得设定抵押：
（一）无合法权属证件或权属有争议的；
（二）用于教育、医疗等公共福利性质的房地产，列入文物保护单位的房地产的；
（三）已依法公告列入拆迁范围内的房地产；
（四）被依法查封、扣押或以其他形式限制转移的房地产。
第四十三条 房地产抵押期内，抵押人未取得抵押权人书面同意，不得将已抵押的房屋转让、出租或者改建、扩建及改变用途。
第四十四条 房地产抵押期内，因国家建设需要拆除抵押房屋的，抵押关系即告结束，由抵押人清偿债务或者由抵押双方重新设定抵押权。
第四十五条 房地产抵押期满，债务清偿完毕，抵押合同即告终结，当事人应当在15日内到原登记部门办理抵押注销登记。
第四十六条 有下列情况之一者，抵押权人可依法处分抵押房地产：
（一）抵押人未依约清偿债务的；
（二）抵押人死亡而无继承人或者受遗赠人的；
（三）抵押人的继承人或者受遗赠人拒绝履行清偿债务义务的；
（四）抵押人解散、破产或者依法撤销的。
第四十七条 在设定抵押时，应由具有资质的房地产评估机构对抵押房地产的价格进行评估，并出具评估报告书。
第四十八条 处分抵押房地产所得价款，依下列顺序和原则分配：
（一）支付处分抵押房地产的税费；
（二）以行政划拨方式取得的土地使用权应当缴纳的土地使用权出让金；
（三）按抵押合同偿还债务；
（四）剩余部分归还抵押人。
价款不足清偿债务的，抵押权人有权另行追索。
第六章 房屋互换
第四十九条 房屋互换，是指当事人将各自的房屋所有权、使用权连同土地使用权转移给对方的行为。房屋互换，当事人应当签订《房屋互换合同》，并在合同签订之日起30日内，持有关证件到房产管理部门办理房屋互换审核手续后，到土地管理部门办理土地变更登记手续。
第五十条 有下列情形之一的房屋，不得互换：
（一）无合法权属证件的；
（二）权属有争议的；
（三）有租赁纠纷的；
（四）共有房屋，未经其他共有人书面同意的；
（五）法律、法规规定不得交换的其他情形。
第五十一条 房屋互换双方可根据各自房屋面积、结构、用途、环境等因素，在评估的基础上实行差价换房。
第七章 房地产中介服务
第五十二条 房地产中介服务，是指有资质的企业法人或其他经济组织，以营利为目的，进行房地产经纪、房地产咨询、房地产评估等经营活动。
第五十三条 从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。
房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
设立房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有符合规定的企业名称、组织机构和固定的经营场所。
（二）有相应的注册资金。
（三）有具备相应资格的专业人员。从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占50％以上； 从事房地产评估业务的，须有一名以上估价师或三名以上估价员；从事房地产经纪业务的，须有三名以上房地产经纪人。
设立有限责任公司、股份有限公司从事房地产中介服务的，还应当符合《中华人民共和国公司法》的有关规定。
第五十四条 房地产中介服务机构在经营活动中必须遵守下列规定：
（一）遵守有关法律、法规和政策。
（二）遵守自愿、公平、诚实信用的原则。
（三）按照核准的业务范围从事经营活动。
（四）按规定标准合理收费和依法缴纳税费。
（五）按季度向房产管理部门报送业务统计报表。
（六）接受房管、工商、物价、税务等部门的指导、监督和检查。
第五十五条 房地产中介服务机构到批准机关办理年审、年检手续。
第八章 法律责任
第五十六条 对违反本办法的，由有关部门依照相关法律、法规的规定予以处罚。
第五十七条 当事人对行政处罚不服的，可依法申请行政复议或向人民法院提起诉讼，逾期不申请行政复议、不提起诉讼又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。
第五十八条 妨碍房产管理部门等管理部门工作人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十九条 房产管理部门等管理部门工作人员应依法行使职权，对玩忽职守、徇私舞弊的，由所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第九章 附 则
第六十条 本办法自发布之日起施行。凡与本办法规定不一致的，以本办法规定为准。
2000年6月8日
